乐鱼体育- 乐鱼体育官方网站- 世界杯指定平台LEYU SPORTS东方金诚王青：可下调名义房贷利率推动楼市回稳回暖

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　　王青：2024年四季度出台“四四二”房地产支持政策，2025年年初楼市延续回暖势头，一季度新房及二手房销量、房价、房地产投资等数据总体呈现回升态势。不过，伴随政策效应消退，从2025年二季度开始，楼市再度进入调整阶段。其中，具有楼市风向标意义的70个大中城市二手房价格环比降幅逐步扩大，从3月的-0.2%扩大至10月及11月的-0.7%，新房及二手房销量、房地产投资下滑幅度也在加快。总体上看，2025年房地产市场仍在延续2021年下半年以来调整过程。不过，2025年房地产市场结构分化态势也有所显现，受房企信用风险尚未完全出清等影响，二手房市场强于新房市场；另外，杭州、成都等经济增长动能偏强的新一线城市楼市明显好于全国平均水平。这样来看，可以用“延续调整、结构分化”概括2025年的房地产市场。

　　我们认为实际情况恰恰相反。本轮房贷利率下调过程与此前最大的不同在于，2022年以来CPI、PPI同比涨幅快速回落，截至2025年末，代表整体经济物价水平的GDP平减指数同比连续11个季度负增长，其中，2025年三季度累计同比降至-1.1%，这导致计入物价因素后，2022年以来实际居民房贷利率不降反升，从2021年末的1.2%升至2025年三季度的4.2%，处于历史最高水平附近。在房地产市场中，真正起作用的是实际房贷利率。可以看到，在2008~2009年和2015~2016年间，不仅名义房贷利率大幅下调，实际房贷利率也均下降至负值区间。由此，未来推动房地产市场止跌回稳主要有两个办法：一是通过定向降息或财政贴息等方式，大幅下调名义房贷利率；二是实施强有力的逆周期调节，把通胀水平推上去。

　　王青：我们判断，在着力推动新旧动能转换的大背景下，2026年房地产支持政策会在供需两端进一步发力，但彻底扭转楼市调整势头的可能性依然较小，一方面源于宏观政策会继续坚持不搞“大放大收”，另一方面也要防范房地产等“老动能”大幅反弹，再度占用过多的金融、经济资源。这样来看，2026年楼市大概率会继续调整，但在存量政策和增量政策支持下，调整幅度有望收窄。另一方面，房地产是持续防范化解重点领域风险，着力稳就业、稳企业、稳市场、稳预期，推动经济实现质的有效提升和量的合理增长，保持社会和谐稳定，实现“十五五”良好开局的一个重要支撑点，基于此，我们认为，2026年要引导新旧动能有续转换，通过房贷利率适度下调等方式，有效控制房地产市场调整幅度，稳住宏观经济大局，守住不发生系统性金融风险底线。

　　综合来看，对于地方政府来说，短期内国有土地出让金收入还会下滑，要加快摆脱对“土地财政”的依赖，更多依靠优化当地营商“软环境”、促进居民消费等方式，改善经济增长动能；对于稳健房企来说，要认清行业发展大方向，以控杠杆、建设“好房子”为核心，渡过行业下行周期；对于购房者来说，当前各项政策都在支持刚需和改善性住房需求，有实际居住需求的购房者要用好各类政策，不必过度推迟购房计划；对于投资性购房者来说，未来房地产去金融、去投资过程会延续，压注楼市触底反弹、投资获利的市场风险和政策风险都很大。