“协同治税”下房产税常见的5个税收风险点乐鱼体育- 乐鱼体育官方网站- 世界杯指定平台LEYU SPORTS

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　　从上述规定来看，《房产税暂行条例》只是对房产税从价和从租的计征方式和计税依据作了规定，但对同一房屋部分自用和部分出租的情况下，如何确定各自比例并没有明确的规定。在实务中，部分省市对此作了一些规定，例如，《重庆市地方税务局关于房产税有关政策问题的通知》（渝地税发〔2009〕120号）规定，“纳税人的房屋部分出租、部分自用的，应分别计算缴纳出租部分和自用部分的房产税。自用部分的房产原值，按以下公式计算确定：自用部分的房产原值=自用部分的建筑面积/（自用部分的建筑面积+出租部分的建筑面积）×房产原值”。但在实务中争议的焦点是：如果企业出租合同载明的套内使用面积，“出租部分的建筑面积”应如何确定？我们建议企业应将出租合同载明的使用面积应换算为建筑面积，并应将停车场、消防楼梯、电梯等公共配套设施的面积按一定比例分摊计入出租建筑面积中。

　　另外，根据《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）第三条规定，“对按照房产原值计征房产税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等”。因此，对于房屋部分自用和部分出租的，地价应在宗地内自有房产和出租房产进行分摊，因同一宗地只有一个容积率，因此，分摊时容积率可作分配率来使用：①单位地价＝为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等÷取得土地使用权面积；②自用房产应分摊的用地面积＝自用房产建筑面积÷容积率；③自用房产应分摊的地价＝自用房产应分摊的用地面积×单位地价。

　　关于“私房公用”的房产税纳税人问题，《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕128号）规定，“无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税”；从上述规定来看，由无租使用人代缴房产税的前提条件是，该房产是其他单位所有的，而不是其他个人所有的，并不符合上述文件由该无租使用的企业依照房产余值代缴纳房产税的条件，到底谁是房产税的纳税人，税企之间经常产生争议。我们的观点是，个人无偿将房产用于公司经营，房产税的纳税人应该是房产的权属所有人即个人、不应该是企业；根据《税收征管法》第三十五条第一款第六项的规定，“纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，由税务机关核定其应纳税额”。另外，《财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税〔2019〕13号）第三条规定，“对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加”。由于自然人天然就是小规模纳税人，可以享受“六税两费”减免优惠，目前至少可以减免50%的房产税。

　　我们认为所谓“产权所有人不在所在地，由代管人或者使用人纳税”，这是信息不发达时期的特有规定，应当理解为房产所在地的税务机关无法联系到产权人，不得已将实际使用人作为纳税人。在“协同治税”的大背景下，房产税的纳税人应该为产权所有人，针对上述案例河北的A企业为该房产的房产税纳税人，该企业应先作跨区税源登记，然后在山东省电子税务局以特定主体登录（跨区税源登记纳税人），选择财产和行为税税源采集及合并申报进行操作。