孟晓苏：日本楼市与二十年低迷政策失误与舆情失控的历史教训乐鱼体育- 乐鱼体育官方网站- 世界杯指定平台LEYU SPORTS

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　　198 9-1991年，日本社会在房价急剧上涨形成“房地产泡沫”面前惊恐不安，“主动刺破泡沫”的主张占了上峰。1991年起日本央行通过连续加息，触发了楼市。泡沫破裂后日本政府又实施了加重税负、加速“法拍”等反向政策，与负面舆情相互强化形成恶性循环。日本房地产从1991年起持续低迷了约22年，最低时东京房价不足历史峰值的一半，日本制造业也因需求减退而陷入困境，股票市场长期处于低谷，日本经济陷入“失去的二十年”。

　　1985年“广场协议”签订后，日本企业凭借大幅升值的日元去美国收购不动产，日本国内房价猛涨，泡沫急剧扩大，日本房地产市场进入前所未有的狂热状态，催生了一场巨大的资产泡沫。那时报纸杂志充斥着“日本第一”、“买下美国”等民族主义情绪高涨的报道，进一步强化了民众对经济实力的过度自信，银行甚至接受土地作为唯一抵押品无限制放贷。198 9年日本三菱地所斥资收购纽约洛克菲勒中心的交易，被欧美媒体渲染为“日本”的象征，而在日本国内则被吹捧为国家崛起的标志。这种舆论环境使任何质疑泡沫风险的声音都被边缘化，一度形成了全社会对房地产投机行为的集体盲从。

　　1990年美国进入房地产周期性衰退，房价急剧下跌，到美国购买不动产的日本企业都折损了一半以上，同时造成日本国内地价与房价下跌。这又在日本社会催生了谴责“房地产泡沫”的呼声。在社会共识的急剧转向中，日本媒体起到了推波助澜的作用。舆论将房地产业描述为“吞噬实体经济的癌变组织”。主流报刊如《朝日新闻》则带头批判房地产“抽干了制造业的血液”，将“产业空心化”归咎于房地产。社会活动家甚至发起“反不动产运动”，称炒房者为“国贼”，要求政府对持有空置房屋者征收“惩罚性重税”。日本舆论还推出一种“地产崩溃后资金流向制造业是好事”的说法，1992年《读卖新闻》社论提出著名的“鲸落理论”，称“房地产泡沫如病入膏肓的巨鲸，沉没才能滋养实业之海”，此言被人称为“一鲸落、万物生”。现实情况恰与之相反，房地产低迷后所谓“万物生”从没有出现过，日本制造业投资反而萎缩了28%，创新研发停滞了10年之久。

　　198 9年5月，日本银行在国内外舆论压力下启动了著名的“泡沫挤破”操作，这一系列政策调整被证明是压垮日本房地产市场的最后一根稻草。当时的政策制定者完全忽视了经济已经对低利率环境产生深度依赖的现实，也低估了信贷紧缩可能引发的连锁反应。日本央行采取了双重紧缩策略：一方面，在198 9年5月至1990年8月间连续五次上调贴现率，从2.5%飙升至6.0%，远超市场预期；另一方面，1990年3月引入“不动产融资总量规制”，直接限制银行对房地产领域的信贷投放，切断开发商的资金链。

　　1991年楼市泡沫破裂后，日本政府的危机应对更是雪上加霜。当市场最需要流动性支持时，日本大藏省反而在1992年推出两项加重市场负担的税制：地价税（0.3%的持有税）和特别土地保有税，同时将短期交易所得税率提高至10%。这些措施本意是抑制投机，但在市场自由落体阶段推出病实施，直接导致持有成本激增，迫使更多投资者恐慌性抛售。东京大学教授吉川洋的研究指出，1992年新增税收政策相当于在经济衰退期实施财政紧缩，与凯恩斯主义的经济危机应对原则完全背道而驰。

　　1992年，当日本房地产市场已明显进入下行通道时，大藏省却执意推出两项加重市场负担的税制：地价税（0.3%的固定资产税附加）和特别土地保有税，同时将短期交易所得税率提高至10%。这一决策背后的理论依据是抑制土地投机，但在市场自由落体阶段实施，效果适得其反。地价税显著增加了土地持有成本，迫使大量企业及个人投资者为避免持续亏损而选择抛售资产。特别值得注意的是，日本税制规定不动产损失不能抵扣其他收入，这一特点进一步放大了抛售压力。

　　这个阶段的日本舆情群情激愤，众口汹涌，各种谴责与声浪让政府无所适从。在1995年日本政府《经济白皮书》首次承认“泡沫经济后遗症”时，公众不满已达顶点。这种舆论环境下，任何针对房地产市场的救助政策都会遭遇政治阻力：普通纳税人反对使用公共资金救助投机者；在野党将房地产危机作为攻击自民党执政失误的利器；非都市地区居民反对将有限财政资源投向东京、大阪等泡沫重灾区；1996年桥本内阁试图推出购房减税政策时，遭到舆论强烈而被迫缩水，最终效果微乎其微。