烂尾楼业主想退房乐鱼体育- 乐鱼体育官方网站- 世界杯指定平台LEYU SPORTS退款？法院判了 贯彻“谁违约谁担责”原则

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　　将房屋返还开发商后，双方口头约定由开发商继续偿还剩余贷款。但开发商未履行，二人被迫代为偿还贷款。因就代偿部分无法协商一致，两人再次诉至法院，请求解除《个人购房担保借款合同》，并要求连云港某开发公司偿还已代付贷款39617.58元，同时继续承担剩余贷款本息的偿还义务。审理该案的连云港市赣榆区人民法院认为，根据相关法律规定，若因购房合同无效、撤销或解除，致使贷款合同目的无法实现，购房者可请求解除贷款合同，法院应予支持。最终法院判决解除《个人购房担保借款合同》，并判令开发商返还两人已还贷款及利息，同时承担剩余贷款本息的偿还责任。

　　事实上，通过诉讼实现退房退款并不简单。首先是立案难。北京金诉律师事务所主任王玉臣表示，“保交楼”政策下，部分地区的法院甚至会出现不予立案的情况。即便成功立案，购房者还将经历冗长复杂的法律程序。进入诉讼后，争议的焦点集中于对合同解除条件的认定。民法典规定了合同法定解除的五种情形，其核心是基于合同目的是否实现。同时，第562条也明确了约定解除，当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。

　　但法院的裁判思路并不一致，有法院支持“约定解除”。例如，山东省青岛市黄岛区人民法院于2023年6月发布的民事判决书显示，商品房买卖合同的双方约定“延期交房”作为合同解除的事由，因开发商超过约定的60天期限尚未交房，法院支持购房者行使合同解除权。但也有法院基于同样的约定解除事由，引入政策考量，作出不同判断。云南省高院在今年5月发布的一则裁定中指出，虽然购房合同约定逾期180天可解除，但案涉项目在“保交楼”纾困资金的支持下，已经完成主体建设并装修完毕，房屋有望交付，合同目的实现的条件已经基本具备，故本着维护交易稳定的原则，同时为了避免出现购房人“既得不到房又得不到钱”的局面，维持一审未予解除买卖合同的判决。

　　杨伟婷强调，所谓“保交楼”政策，实为政府对开发商融资的支持措施，主要是便利银行放贷，并不构成法律层面上开发商必须履行交付义务的依据。因此，部分法院以“保交楼”为由，驳回业主解除合同的请求的判决逻辑，并非基于合同约定或事实证据裁判，而是受政策口径影响。她还指出，有开发商未能如期交房也没有正式通知延期，且以疫情、大气污染等不可抗力为停工理由，法院在处理时一般予以一定采纳。因此，购房者需要更为全面的举证，例如重点核实项目基本情况、土地规划及验收手续，收集销售过程相关文件，如预售方案等，对业主就无法交付的原因、开发商的违约责任以及判定合同解除条件具有重要参考价值。

　　解除购房合同后，能否同步解除贷款合同，是购房者能否真正摆脱烂尾楼的关键。王玉臣指出，买卖合同解除后，贷款合同解除的依据是《解释》第二十条。此外，第二十一条第二款还明确，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。但关于“剩余贷款由谁承担”的裁判也存在分歧。有法院将购房与贷款视为独立合同，判决购房者仍应继续还贷；也有法院采纳“关联合同”逻辑，判定开发商应承担剩余贷款偿还责任。

　　法院判令解除合同、开发商承担责任，胜诉后，购房者真的“脱身”了吗？王玉臣指出，购房人成功退房并追回款项的可能性很大程度上取决于开发商的资产状况。若开发商名下的资产、持有的土地、未售房产等足额覆盖债务，购房人回款可能性略高一些；若开发商的资金状况不佳，购房人能够追回款项的可能性较小。杨伟婷也坦言，代理的相关案件目前处于执行阶段，但执行存在较大障碍。监管账户内确有资金，但被冻结，尚未拨付给购房人。她提到，当事人最初的核心诉求是贷款免还，愿意接受首付款及已还本金本息的部分损失，剩余部分则采取追偿方式。但现实是，未售房产及土地等资产须项目完工后方可处置，执行周期长、过程复杂。

　　严跃进也强调，一旦合同解除，购房人与开发商的法律关系即转化为清晰的债权债务关系，开发商应退还购房款并支付利息。今后如恢复销售、变卖资产或有新资金流入，理应优先清偿购房者，而非金融机构、建筑商或其他债权人。事实上，最高人民法院早在《关于商品房消费者权利保护问题的批复》中已明确，在房屋无法交付且无交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。然而，在实际操作中，所谓的“优先权”往往难以兑现。王玉臣指出，购房人的消息较为滞后，往往在发现问题并开始维权时，开发商的其他债权人可能已经将资金执行，购房人即使有优先权，也会面临无钱可执行的状况。若进入破产程序，还将面临资产处置周期长、清偿率低等困难。

　　针对执行难问题，杨伟婷建议，尽早起诉并申请执行，同时积极与执行法官沟通，争取在债权人序列中保持优先清偿地位。要真正保障购房人的权益，关键在于制度层面的预防和补救机制。一方面，逐步推行现房销售，提高预售门槛，最终过渡至“建成交付后销售”模式。对于过渡期项目，可设定“预售与现房双轨制”，若选择预售，则需要以高保证金、严格的资金监管作为门槛；若选择现房销售，则可以享受部分政策上的倾斜和优待，鼓励开发商现房销售。另一方面，需强化预售资金的闭环监管，通过更为严格、细致的“分期放款”预售资金支付与建设节点严格绑定。同时，强化银行监督预售资金的相关责任。若相关房款没有转入对应的监管账户中或银行未履行监督义务导致项目资金被挪用，银行应承担相应的赔偿责任。此外，对于监管不到位的政府部门，也应建立责任追究机制。