乐鱼体育- 乐鱼体育官方网站- 世界杯指定平台LEYU SPORTS今年以来的房地产政策好像都在说这四件事

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　　《政府工作报告》中，关于促需求政策部分增加“因城施策调减限制性措施”和“加力实施城中村和危旧房改造”，居民刚性和改善性住房需求也由此前的“满足”调整为“充分释放”，提法上更为积极。一方面，当前北京、上海、深圳和海南部分地区仍有限购，接下来核心城市有望根据市场变化适时优化限制性政策；另一方面，今年年初，31个省市中24个省市政府工作报告将城中村改造作为重点任务部署，“加力实施”“加快改造”“加力推进”等成为多地部署今年城中村改造的关键词。民生主题记者会上，住建部部长倪虹强调要在去年新增100万套的基础上，继续扩大改造规模，预计2025年城中村改造项目将继续放量，结合货币化安置或房票安置，城中村改造加力实施有望带动更多购房需求入市。

　　今年以来各地促需求政策调整主要集中于优化公积金贷款政策、加大购房补贴力度等方面。公积金贷款政策的优化方向主要包括降低首套、二套公积金贷款首付比例，提高公积金贷款最高额度，优化公积金贷款住房套数认定标准，延长还款期限，优化商转公，支持提取公积金用于首付等。以深圳为例，3月16日，深圳优化公积金政策，家庭最高额度提高至110万元，购买首套最高额度可上浮40%、多孩子女可上浮50%、购买保障性住房可上浮20%，合计可上浮110%，最高可贷款额度由原先的117万提升至231万，进一步加大了购买首套住房、多孩家庭等的政策支持力度，整体力度较大，能够有效降低购房成本。

　　各地发放购房补贴的力度也在加大，补贴力度提升也有助于带动购房者入市，如年初杭州余杭区，对新建商品住宅的家庭一次性给予5万元补助；宁德按800元/m给予购房补贴，最高可达12万元；武汉东湖新区针对多孩家庭发放购房补贴，按家庭发放6万元安居兑换券二孩家庭购买新建商品住宅给予6万元购房补贴，三孩家庭给予12万元；无锡将购房补贴与马拉松赛事结合，给予赛事参与者3-8万元购房优惠，补贴方式更加灵活。

　　回顾近年商业贷款和公积金贷款调整情况，可以发现商业贷款的利率调整节奏、力度明显大于公积金贷款。自2019年商业贷款利率换锚5年期以上LPR以来，5年期以上LPR已累计调降125BP，期间各城市的浮动加点数也有不同程度的降低，而5年以上公积金贷款利率自2019年以来仅调降2次共40BP。同时，在2024年5月17日，央行宣布取消全国层面首套住房和二套住房商贷利率下限，各地可根据当地市场情况进行调整，此举进一步收窄了商业贷款与公积金贷款之间利率差距。当前5年以上公积金贷款利率为首套2.85%、二套3.325%，据央行近日公布数据，2025年2月，个人住房新发放贷款加权平均利率为3.1%，与5年以上首套公积金贷款利率差仅为0.25%。

　　今年《政府工作报告》较大篇幅增加了去库存政策，去库存对于楼市“止跌回稳”也将发挥关键作用。去库存政策预计将主要围绕合理控制新增土地供应、盘活存量用地和商办用房、收购存量商品房等方向展开。《政府工作报告》提到要“合理控制新增房地产用地供应”，预计今年库存量较大的地区或片区，新增土地供给将缩量，从源头上改善市场供求关系；针对盘活存量用地，3月11日，自然资源部和财政部联合发文，明确运用专项债券资金支持土地储备工作的多项细则，预计各地相关工作将加速落实；针对收购存量商品房，《政府工作报告》强调“在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权”“拓宽保障性住房再贷款使用范围”，未来配套政策有望持续跟进，打通政策堵点。另外，民生主题记者会上倪虹部长也指出“收购的商品房，优先用于保障性住房、城中村改造安置房、人才房、青年公寓和职工宿舍等”，为各地收购存量商品房的用途指出新的方向。

　　地方层面，收回收购闲置存量土地、收购存量商品房是当前各地去库存的主要举措。在收回收购闲置存量土地方面，根据中指监测，截至3月25日，广东、天津、江西、四川、福建等多省公示第一批拟使用专项债券收回收购闲置存量土地的项目清单，宗数超610宗，合计总面积约2900万平方米，拟收储价格合计约930亿元，其中广东已于2月末发行超300亿元专项债券用于收回收购闲置存量土地，3月四川发行专项债券，其中约3.3亿元用于收购成都、宜宾的2宗闲置存量土地。另外，3月初郑州发布《运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》，其中明确按基础价格或下调5%确定收地价格，也有望为更多省市提供参考，预计接下来其他省市相关工作也将加速。（更多土地收储数据，请查看中指数据库）

　　房地产融资协调机制仍将发挥重要作用，《政府工作报告》首提“有效防范房企债务违约风险”。根据金融监管总局披露数据，截至3月初，商业银行房地产“白名单”项目贷款金额已超6万亿元，房地产融资协调机制已经支持超1500万套住房建设交付。做好保交房工作有助于供给端加快修复，对于修复居民购房信心、促进市场企稳也有积极作用。另外，本次《政府工作报告》首提“有效防范房企债务违约风险”，整体来看，企业经营性现金流和融资性现金流同步改善是防范房企债务违约风险的有效途径，除了推动市场销售加快回稳外，给予企业更大的融资支持也是改善企业资金面的重要方式。

　　从中央层面来看，近几年“构建房地产发展新模式”持续在重要会议中出现，《政府工作报告》对于相关基础性制度的表述由2024年的“完善”调整为“有序搭建”，预计2025年预售制、土地管理制度、金融制度等相关基础性制度改革将持续推进，有望取得新的进展。同时“好房子”建设也是发展新模式的重要内容，今年首次被写入《政府工作报告》，“好房子”供应增加有利于带动改善性住房需求入市，也是促进需求释放的重要举措，倪虹部长指出“正在组织编制好房子建设指南，也在修订《住宅项目规范》”，“好房子”相关建设规范落地，有望加速各地“好房子”建设速度。

　　另外，持续推进城市更新，也是稳投资、扩内需的重要抓手。自2021年被写入《政府工作报告》后，近几年城市更新政策加快完善。今年以来，中央和监管部门多次强调推进城市更新，《政府工作报告》继续提及“持续推进城市更新和城镇老旧小区改造”，也体现出城市更新的重要性。在民生主题记者会上，倪虹部长指出“2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入改造范围，因地制宜实施改造。也鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅”，整体表述与去年底全国住房城乡建设工作会议时基本一致。预计2025年将有更多城市更新项目落地，各地也将加速构建符合当地实际的可持续发展新模式，完善相关配套政策，未来政策或更加注重优化规划及土地管理政策、构建可持续的资金支持机制、调动市场主体积极性等方面。

　　除此之外，各地也在积极探索多方面政策，促进房地产市场止跌回稳。近期北京怀柔区落地国企平台收购二手房“以旧换新”活动，对于收购房源的范围、楼龄、套型面积进行明确规定，此举有望加速一二手置换流转，促进改善性需求释放；长沙县明确规定落实签订认购书后7个自然日内可无理由退订金，对于提振购房者信心有着积极作用；苏州推出“三低一宽”特色化金融产品（低首付、低利息、低月供、宽期限），前五年每月最低只归还100元本金，延长购房者本金还款期限，有助于降低购房初期还款压力，也为购房者提供了更为弹性的空间；3月，无锡梁溪城发集团、无锡地铁相继推出部分商品房房源作为共有产权房进行销售，购房者与公司各持有50%产权，有利于降低购房门槛，带动需求释放。

　　促需求方面，一线城市有望根据市场变化适时优化限购政策，更好发挥核心城市的带头作用，提振全国市场信心。更多城市有望进一步优化公积金贷款政策、加大购房补贴力度等。各地房贷利率、交易费用等也有望进一步下调，持续降低购房者置业成本。另外，城中村和危旧房改造工作也有望在今年迎来加速，通过加大货币安置、房票安置力度，为楼市引入更多需求，也是促进新房销售止跌回稳的重要举措。去库存方面，预计各项支持政策将逐渐跟进，完善运用专项债券资金收回收购闲置存量土地、收购存量商品房的配套政策，进一步打通多项卡点加快推进相关工作落地见效。